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84農業網 時間：2018-05-10 作者：佚名 來源：人民日報
江津 農房抵押貸款能雙贏（樣本）
試點兩年，發放貸款近13億元，不良率不到0.1%，吸引兩千多人回鄉創業
本報記者 蔣云龍
在大多數農村地區，農村房屋是難以作為抵押物向銀行貸款的。遇上創業、周轉的關口，農戶往往只能找親戚朋友借錢。融資難、融資貴，曾讓不少有致富想法的農戶犯了難。
作為全國59個試點縣區市之一，重慶江津區探索推進農房抵押貸款試點已有兩年多，為“三農”發展持續注入金融活水。截至去年底，當地農房抵押貸款累計發放12.8億元，惠及3096戶農戶，此外，助力吸引兩千多人回鄉創業，增加2.2萬多個就業崗位。
不過，農房抵押在賦予農民更多財產權利的同時，這一新政策的推廣，也還有一些坎需要邁過。
農房抵押有條件，農民看重利息低
江津永興鎮毗羅村，是重慶市級貧困村。村干部引進了肉牛產業，想帶著大家脫貧致富。村民劉加書覺得是條好路子，自己也想干，但萬事俱備只差錢，該咋辦？在整個村里，劉加書不是個例，大家都想干產業，也都在想，跟誰借錢去？
這時候，村干部領著重慶農村商業銀行的工作人員跟大家開會，宣傳農房抵押貸款。
“自己的房子能抵押了？”“不需要找公務員擔保了？”“利息還能打折扣？”對村里這群創業者來說，這可是場及時雨。
一開完會，就有26戶農戶找村委會副主任丁梅登記，劉加書也在其中。經過評估，一周之后，劉加書拿到了30多萬元的貸款，還享受30%的財政貼息。用這筆錢，她養上了40頭牛。一年多了，劉加書的幸福寫在臉上，她說：“看著牛群逐漸壯大，眼瞅著好日子也越來越近了。”
但是，所有的農房都能抵押嗎？抵押率如何界定？
“有房地產權證，或者房屋所有權證、集體土地使用權證，再加上村集體組織出具的同意集體土地使用權隨房屋一并抵押處置的書面承諾。這樣的農民住房我們才接受抵押。”中國農業銀行江津支行經理史翠英介紹說，“房屋需要為框架或磚混結構，且房齡不超過40年。用于抵押的農民住房要位于縣城或鄉鎮主要商業街道及交通要道周邊，且易于變現。”
對抵押率，銀行也有所限定。“要綜合考慮借款人的資信狀況、償債能力、貸款期限以及抵押農民住房變現難易程度等因素，最高不超過50%。對于別墅類等市場價值波動較大的農民住房，還會適當降低抵押率。”史翠英說。
總體來看，農房抵押讓農村受益良多。“通過這項政策，已經引入近13億元資金支持農村產業發展，發展的種植面積達到30余萬畝，畜禽超過32萬只。初步估算，讓江津的農戶增收了1.3億元。”中國人民銀行江津中心支行副行長鄧宗文介紹說。
在永興鎮黃莊村村干部陳德會看來，村里鄉親們之所以喜歡這項政策，最主要還是看重有貼息。利息低，農戶認為是一項能享則享的“好政策”。
政府配套好政策，銀行看到增長點
推行農房抵押貸款，并不是一紙文件就能促成的。一方面農戶不能吃虧，另一方面也要打消銀行的后顧之憂。為此，江津區制定完善了一整套的配套政策體系。
首先，是健全從確權、登記到評估的政策體系。完善權屬管理體系，讓確權頒證手續簡便、權屬清晰，確保農房確權頒證率達到99%以上；優化抵押登記服務體系，支持第三方代理機構發展，實現代辦農房抵押業務，減免或按最低標準收取抵押登記費；健全價值評估體系，制定工作規范，完善以政策性評估為主體、商業性評估為補充的農村產權價值評估體系。
在完善政策的同時，江津區也拿出了真金白銀進行支持。銀行按貸款基準利率發放農房抵押貸款，對貸款金額在10萬元以下的、10萬元至30萬元的、30萬元以上的，財政分別貼息50%、40%、30%，此外，對擔保機構和評估機構收費，財政也按比例進行了補貼。
在參與試點的商業銀行看來，這個貸款項目是利好。
“目前我們壓力也比較大，城區貸款趨于飽和。實施鄉村振興戰略提出以后，農村產業發展需要大量資金，我們希望這能成為一個新的增長點。”一名銀行工作人員介紹說。
為此，幾家參與試點的商業銀行都積極創新，改進了相關工作機制。比如重慶農村商業銀行，建立專職客戶經理包村服務模式。對貸款金額在50萬以下的，實行線上審批，精簡審批程序。對資料齊全、手續完備的農戶，要求1個工作日之內完成審批，3個工作日之內完成放款。中國農業銀行結合精準貸、快農貸，持續走村入戶開展宣傳。對鄉村旅游熱點地區，推進“農家樂+農房抵押”模式貸款，結合新農村建設，探索農房按揭新模式。
抵押處置是關鍵，后續安置缺預案
多個地區推行農房抵押貸款的實踐顯示，這一做法面臨的最大問題，還是在于一旦發生不良貸款，抵押物應該如何處置。為此，江津區配套推進了流轉交易機制、創新抵押處置機制、完善風險分擔機制、加強風險監測預警機制、完善司法保障機制。
“協商調解一批，司法裁決一批，財政補償一批，‘三個一批’有效消化存量不良貸款，打通農房抵押貸款的主要梗阻。買受人從本村擴大到全區農戶、農業企業、農民合作社、家庭農場等主體，區內國有平臺公司兜底收購并盤活資產。”鄧宗文介紹說，“在江津，目前農房涉及不良資產的問題一共23筆，已經處理了17起。目前看來，不良率不到0.1%。這還是在試點開始前，銀行自行摸索期間產生的。”
同時，因為貸款有貼息，總體來看利息較低，農民還款意愿也較強，也在一定程度上降低了銀行風險。
“在一些東部試點地區，農村房屋值錢，處理難度不大。我們主要是通過國有平臺來接手。實際上也有效果，有了強制執行的前例，后面違約率就比較低。還有一戶自己借錢贖回房屋。”鄧宗文說，“目前，我們還是希望促成農房在自然人之間的流轉。但是光農房可能比較困難，如果能把周邊的土地和林地聯合在一起，可能希望更大一些。”
鄧宗文說，“另外，后續安置的措施還不是很健全。比如僅有一套住房的農戶，在農房被處置之后，存在安置難的問題，是否可以考慮安排公租房？”
此外，江津區政府出資設立農民住房財產權抵押貸款風險基金。一旦出現不良貸款，由基金與銀行按4:6承擔損失。“政府承擔40%，比較高。但目前一次處置過程大概要1到2年的時間。我們作為銀行方，覺得這個時間還是太長了些，希望能進一步改善。”一名銀行工作人員建議。
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